서울시 “정비사업 사업성 보정계수 도입”

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‘사업성 보정계수’ 도입해 허용용적률 인센↑
기준 초과 과밀단지·지역 ‘현황용적률 인정’
1단계 종상향 시 ‘공공기여 비율’ 15→10%

김학형 기자 기자페이지 + 입력 2024-08-22 11:34:42

▲ 서울시가 사업성이 낮은 아파트단지·지역에 ‘사업성 보정계수’를 도입해 허용용적률 범위를 확대한다. 서울시

서울시가 도시정비사업이 신속하게 추진될 수 있도록 사업성 보정계수와 현황용적률을 도입·인정하고 공공기여 비율을 완화한다.

22일 서울시는 전날 열린 제12차 도시계획위원회에서 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’ 재정비안을 수정가결 했다고 밝혔다. 기본계획은 ‘정비사업 활성화를 통한 안정적 주택공급’과 ‘도시 매력을 높이기 위한 주거공간 대개조’라는 두 가지 목표 아래 정비사업을 지원하기 위한 구체적인 실행계획이 담겼다. 또 ‘8·8 주택공급 확대방안’에 따른 사업성 개선 및 사업 속도 제고 등의 내용이 들어갔다.

우선 ‘사업성 보정계수’를 도입한다. 사업성 보정계수는 아파트단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가·단지 규모·가구 밀도 등을 고려(재개발은 지가만 고려)해 허용용적률 보정계수를 최대 2.0까지 적용하는 제도다. 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위는 최대 40%까지 늘릴 계획이다.

사업성에 직결되는 분양 가격이 지가에 비례함을 고려해 지가가 낮을수록 보정계수를 높게 해 사업성을 높이는 것이다. 재건축은 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위 면적당 기존 가구 수가 많을수록 높게 산정된다.

예를 들어 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 보정계수 2.0을 적용하면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p(분양 275%·임대 25%→ 분양 285%·임대 15%) 늘어나 사업성 개선을 기대할 수 있다.

이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 ‘현황용적률’을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 등의 방안으로 사업성을 최대한 보전해 준다.

재개발은 1·2종일반주거지역 내 조례용적률(각각 150%·200%)을 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 최대 법적상한용적률까지 기준용적률로 인정한다.

재건축은 현재 현황용적률이 허용용적률보다 높으면 일반적으로 기준용적률부터 시작해 허용용적률 이상을 공공기여로만 확보할 수 있으나 이제 재건축 과밀단지는 공공기여 없이도 현황용적률까지 온전히 확보할 수 있게 된다.

서울에는 2004년 종 세분화 이전 일반주거지역 용적률 범위(최대 400%)로 건립됐으나 관련 제도 변경으로 현행 용적률 기준을 초과하는 재건축 과밀단지가 149개(약 8만7000가구)에 이른다. 이번 기본계획 재정비로 이러한 단지가 사업추진에 탄력을 받을 것으로 기대된다.

또한 재개발에만 허용하던 ‘사업성 보정계수’와 ‘현황용적률’ 중복 적용을 재건축에도 일부 허용하기로 했다. 재건축 과밀단지와 일반단지의 형평성 및 실질적인 사업성 개선 효과 등을 고려했다.

예컨대 현황용적률을 인정받은 과밀단지도 일반단지의 허용용적률 인센티브량(최대 20%p)만큼 사업성 보정계수를 적용할 수 있도록 해 사업성이 낮은 단지의 경우 허용용적률이 최대 현황용적률보다 20% 더 높게 결정될 수 있다.

아울러 열악한 1·2종일반주거지역의 용적률과 높이를 완화하고 주거가 밀집된 준공업지역의 용적률도 완화한다. 1종일반주거지역은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용한다. 상한 및 법적상한용적률은 150%에서 200%로 확대한다.

그간 허용용적률이 10%p이던 2종일반주거지역은 20%p로 확대하고 3종일반주거지역과 동일하게 적용해 온 준공업지역은 법적상한용적률(400%)까지 완화 받을 수 있게 된다.

1단계 종상향 시 공공기여 비율은 15%에서 10%로 축소하고 임대주택 및 전략용도 시설을 도입하는 경우 상한용적률에 적용되는 건축물의 기부채납 계수는 0.7에서 1.0으로 높인다.

정비사업을 통해 서울시의 매력과 경쟁력을 끌어올리는 동시에 공공성을 확보하기 위해 한 다양한 인센티브 방안도 마련했다.

우선 허용용적률 인센티브 항목을 기존 6가지에서 △공공보행통로·열린단지 조성 △돌봄·고령 서비스 시설 설치 △무장애건축 인증 △바닥 충격음 성능 등급 획득 △친환경 건축물 인증 △장수명주택 인증 △우수디자인·수변친화공간 조성 △공동주택 안전성능(소방·피난) 개선 △저류지 설치 △도심항공교통(UAM) 시설 설치 등 12가지로 대폭 확대했다.

이에 더해 환경친화적 단지 조성을 위해 제로에너지건축물(ZEB)·녹색건축인증 등 친환경 인센티브를 신설한다. 이는 상한 또는 허용용적률에 선택적으로 적용할 수 있으며 상한용적률에 적용하면 지가를 반영해 최대 2배의 인센티브가 제공된다. 지가가 낮을수록 친환경 인센티브를 더 가져가는 구조다. 단, 상한용적률에 친환경 인센티브 적용은 도로·공원의 기반 시설 등이 충분히 설치된 때에만 적용된다.

기본계획에 정비사업 추진 시 ‘기반시설 입체·복합화’ 등을 통해 토지 공간을 효율적이고 합리적으로 활용할 수 있게 했으며 도로 등 기존 기반 시설도 해당 구역과 주변과 연계성 등을 고려해 이전·재배치 등 재구조화를 검토할 수 있도록 했다.

서울시는 이번 도시계획위 수정가결 내용을 반영해 14일간 재공람 공고를 거쳐 내달 기본계획 재정비안을 최종 고시할 예정이다.