부동산 PF 자기자본비율 5→20%로 높여 안정성 키운다

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‘부동산 PF 제도 개선방안’ 발표… 낮은 자기자본비율 개선
토지주 주주 참여토록 현물출자 시 양도차익 과세·납부이연

윤승준 기자 기자페이지 + 입력 2024-11-14 14:00:37

정부가 조세 혜택 등을 통해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본비율을 선진국 수준으로 끌어올리기로 했다. 기업 또는 개인이 토지를 리츠(부동산투자회사·REITs)에 출자할 때 양도차익을 일정 기간 유예해 매도자가 아닌 주주로서 참여하도록 유도한다는 계획이다.

정부 관계부처(국토교통부·기획재정부·금융위원회)는 14일 경제관계장관회의를 열고 PF 안정성을 높이고 주택공급을 활성화하기 위한 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 발표했다.

부동산 PF는 부동산개발 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법으로 그 규모는 작년 말 기준 약 230조 원이다.

부동산 PF 위기가 닥친 것은 미국·일본 등 선진국보다 PF 자기자본비율이 낮기 때문이다. 선진국은 지분투자자를 유치해 30~40%의 자기자본으로 토지 매입 후 건설 단계에서 PF대출을 받는다. 반면 우리는 5% 이내 자기자본으로 토지 매입부터 고금리 대출까지 받아 진행한다.

이렇다 보니 은행 등 대출기관은 사업성을 제대로 평가하기보다는 건설사·신탁사 보증(연대보증·책임준공 등)에 의존해 대출해 준다. 저(低)자본·고(高)보증 구조는 부동산 경기 위축, 사업 여건 악화 등 환경 변화에 취약해 ‘시행사-건설사-금융사’로 리스크를 확산할 가능성도 크다.

▲ 기존 브릿지대출 vs 현물 출자 시 자본구조 변화(예시). 금융위원회

이를 타개하기 위해 정부는 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도해 PF 자기자본비율을 상향하는 데 초점을 맞췄다. PF 사업(리츠)에 현물출자 시 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부 이연을 적용한다. 앞서 미국은 1992년 토지주의 현물출자 시 과세를 이연시켜 주는 리츠 방식을 도입해 5년간 리츠 시가총액을 11배 늘린 바 있다.

현재 기업·개인은 보유한 유휴토지를 현물출자(토지주→시행자)할 경우 즉시 법인세·양도세가 부과되는데 앞으로는 현물출자 후 사업 시행 및 준공·임대 운영하면 양도차익에 대한 과세·납부를 일정 기간 유예하고 분할납부를 허용한다는 것이다. 정부에 따르면 수도권 주요 지자체 내 100평 이상 주거·상업지역 중 나대지(건축물 없는 토지)는 7000만㎡ 수준으로 파악된다.

▲ 개선방안 도입 시 과세 절차 및 부동산 소유자의 개발 참여 유형. 금융위원회

현물출자 방식 개발 활성화를 위해 선도사업 후보지도 공모한다. 최종 후보지에 대해서는 개발규제가 대폭 완화한 공간혁신구역을 접목한 랜드마크 조성을 목표로 사업계획 컨설팅을 진행한다는 계획이다. 토지주의 의사결정 지원을 위해 부동산원 등 공공에서 리츠 설립 지원·사업성 분석 등 컨설팅도 진행한다. 금융위는 “자기자본비율이 20~40% 수준으로 상향되고 브릿지 대출을 받지 않아도 되므로 사업비 절감 및 사업 안정성을 제고할 수 있다”고 기대했다.

인센티브도 부여한다. 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 개발 사업에 대해 용적률·공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여할 계획이다. 또 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해서는 PF 보증료를 할인한다. 아울러 은행·보험사가 자회사 소유·간접투자(펀드 등) 다양한 방식을 통해 장기임대주택 사업을 영위하는 방안을 마련한다.

은행·보험사·증권사의 리스크관리도 강화한다. PF대출 시 일정 수준의 PF 사업 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등화한다. PF 사업의 자기자본비율이 낮을수록 금융사가 PF 대출에 대해 적립해야 하는 자본금·충당금 비율을 높게 적용함으로써 시행사의 자기자본비율 확충을 유인하겠다는 것이다. 상호금융·여전사 등 위험가중치 개념이 없어 리스크 관리가 부족한 업권은 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입을 검토한다.

건전성 규제 체계도 합리화한다. PF대출이 기업대출보다 연체율이 높음에도 위험가중치·충당금 규제가 이를 충분히 반영하지 못한다는 지적에서다. PF대출의 연체율 수준 등을 감안해 금융업권별 위험가중치·충당금 규제를 정비하고 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 필요한 업권에 마련하며 업권별 부동산 익스포져(위험노출액)에 대한 한도 규제를 정비한다.

윤승준 기자 sjyoon@skyedaily.com 기자페이지 +