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아파트 천국인 대한민국에서 내 집을 마련하기 위한 방법 중 하나는 아파트 한 호실을 분양받는 것이다. 분양을 받기 위해서는 우선 청약이라는 과정을 거쳐야 한다. 부동산에서 청약이란 주택공급에 관한 법칙에 의거해 시행사가 분양 물량을 판매할때 주택청약제도를 통해 청약통장을 가지고 있는 사람을 대상으로 판매하는 것이다.
하지만 부동산 정보가 대개 그렇듯 청약이라는 제도에 대해 완벽하게 알고 있는 사람은 많지 않다. 청약이란 어떤 것이며 어떻게 하면 효율성 있는 청약을 할 수 있는지 의견을 듣기 위해 전문가를 만나 봤다.
경매로 부동산업계에 입문했으나 한계… 청약 전문가로 전향
박지민 월용청약연구소 대표는 부동산업계에서 청약 전문가로 정평이 나 있다. 아주대 경영학부를 졸업했으며 ‘청약 맞춤 수업’ ‘35세 인서울 청약의 법칙’ ‘2020 부동산 시그널’ 등 청약 전문 서적을 썼다. 현재 청약 전문 강사와 각종 언론사에서 청약 자문 활동을 하고 있다.
“처음에 경매로 공부를 했어요. 사회 초년생때 우연히 책을 하나 봤는데 소액의 투자금으로 물건을 입찰하고 낙찰받는 것을 반복하면 부동산에 대해 잘 알 수 있게 된다는 내용이었어요. 그걸 읽고 경매를 공부하기 시작했습니다.”
“책을 본 이후 여러번 입찰을 하고 3년 동안 법원에도 열심히 다니면서 임장활동도 활발하게 다녔어요. 그러나 한 번도 낙찰받지 못하면서 인내심에도 한계가 왔어요.”
하지만 박 대표의 인생을 바꿀 계기가 찾아왔다. 우연히 접한 분양 정보에 경매 분석하는 방식으로 접근했더니 굉장히 쉽다는 것을 알게 됐다는 것이다.
“제가 2013년 광교신도시에서 분양한 아파트에 당첨이 됐는데 이게 미분양이 됐어요. 정당 계약을 할지 말지 고민을 많이 했는데 그냥 계약을 하기로 결심했어요. 그런데 얼마 지나지 않아 프리미엄이 엄청나게 붙는 거예요. 그때부터 청약의 매력을 알게 됐어요.”
“이후 가족이나 지인들 것까지 제가 가이드 하면서 아파트 수십 개씩 당첨을 시켰어요. 이러한 데이터가 쌓이면서 당첨을 잘 받을 수 있는 패턴을 익히게 됐죠. 네이버 블로그에도 청약 관련 게시물을 올리기 시작했고 여러 군데에서 강의 요청이 왔어요. 그러면서 다니던 회사를 그만두고 청약 강사로 활동하게 됐어요.”
청약에 대해 자세히 알기 어려워… 실용적인 정보 제공 노력
박 대표는 일반인이 청약에 대해 이해하기 어렵다는 것을 누구보다 잘 알고 있다. 그의 이야기에선 자신을 찾아오는 문의자들에게 최대한 도움을 주고 싶어하는 진심이 묻어났다.
“청약제도라는게 사실 복잡하고 일반 사람들이 사실상 구체적으로 확인하는 게 쉽지 않아요. 어떤 전략을 세워야 최종적으로 당첨이 될 수 있는지, 청약 시장과 아파트 기축 시장이 맞물리는 시기에 분양을 하는 아파트는 청약을 하는 것이 적절한지 등의 기준을 제시하는 역할을 하고 있습니다.”
박 대표는 몇 년 동안 청약 관련 강의를 하면서 ‘청약 일타 강사’라는 타이틀도 얻게 됐다. 그는 강의를 하기 전 일종의 팁이 될 수 있는 내용들을 알려 주기 위해 많은 고민을 한다. 덕분에 알짜 강의가 입소문을 타며 다양한 연령대의 사람들이 찾고 있다.
“제 강의를 들으러 오는 사람들은 주로 40대가 많아요. 10년 이상 경제생활을 하고 내 집에 대한 니즈가 어느 정도 충분히 차 있는 연령대이기 때문이죠. 재테크나 내 집 마련에 조금 일찍 눈을 뜬 2030대도 꽤 많아요. 제2의 인생을 시작하는 50대 이상 분들도 계십니다.”
청약도 하나의 전략… 조건 잘 따진 후 실행해야
박 대표는 청약 전략에는 여러 가지가 있기 때문에 자신에게 맞는 조건을 찾는 것이 좋다고 조언했다.
“청약에는 특별공급·일반공급이 있어요. 일반적으로 특별공급 자격이 안되는 경우가 많아요. 하지만 그럼에도 전략을 잘 짜면 낮은 가점으로도 일반공급 1순위에 당첨될 수 있어요. 예를 들면 1인 가구·무주택자로 청약을 넣으면 낮은 가점으로도 당첨될 수 있는 거죠.”
청약 흥행 여부는 여러 상황이 복합적으로 작용
박 대표는 청약 흥행의 요소엔 청약 제도·입지 등 여러 가지가 있지만 부동산 시황도 중요하다고 강조했다. 이에 따라 예비 청약자들이 움직인다는 것이다.
“청약 흥행이 되려면 좋은 입지가 기본적인 요소지만 부동산 시황도 중요 요소 중 하나예요. 시장이 변하지 않고 청약제도만 바뀌었다고 가정하면 이 경쟁의 정도는 고무줄처럼 늘어나거나 줄어들어요.”
“요즘에는 경쟁의 정도가 늘어나는 추세예요. 대표적인 예로 2023년 1월5일부터 서울에서 4개구를 제외하고 나머지가 비규제지역이 되면서 세대원도 청약이 가능해졌어요. 기존에는 무주택자 세대주만 청약이 가능했지만 규제가 바뀌면서 유주택자도 청약이 가능해지면서 청약 인원이 확 늘어났어요.”
“실제 올해 2월 분양한 ‘경희궁 유보라’에는 7000명이 넘는 신청자가 몰렸어요. 똑같은 물건을 2년 전에 분양했으면 2000여 명이 청약을 넣었을 것이라고 봐요.”
“또 다른 예로 전용면적 84㎡를 13억 원에 분양한 결과 5000건의 청약통장이 몰렸다고 가정해 보죠. 그런데 이 타입이 10억 원가량에 분양했다면 더 많은 청약이 들어오겠죠. 부동산 시황에 따라 적정 가격을 책정해야 분양의 흥행 확률이 높아집니다.”
앞으로 청약 시장의 전망 밝지만은 않아… 미분양 늘어날 것
“서울 아파트는 완판이 돼도 이전처럼 엄청난 경쟁률로 마감되는 것이 아니라 미분양이 생기고 몇 달에 걸쳐서 완판되는 패턴이 많이 나오고 있어요. 그러면서 미분양이 조금씩 늘어날 것 같습니다. 사실 여기엔 분양가 상승의 영향이 가장 큽니다. 특히 강북에서 마포·용산·성동·광진구를 제외하고 12억 원 이상은 비싸다는 평가가 많아 이 금액 이상 분양가가 나오면 미분양 가능성이 커집니다.”
“경기도 같은 경우에도 최근 15개월 동안 분양한 것을 보면 10개 중 1개가 청약 성적이 좋을까 말까 정도에 그쳐요. 경기권의 경우 베드타운의 성격이 강한 도시들이 많은데 서울과 멀기 때문에 입지 가치가 떨어져 미분양이 발생하죠. 서울에 인접한 곳에서 미분양이 나면 그건 대부분 높은 분양가 때문이에요.”
“지방의 경우에는 광역시나 창원·청주같은 거점 도시들은 그래도 청약 성적이 조금 괜찮을 것 같고 인구 20만~30만 규모 이하의 도시들은 미분양 가능성이 매우 높아요.”
박 대표는 아파트 청약을 할 때 주의해야 할 점을 몇 가지 강조했다. 이러한 점을 고려해 청약을 하면 효율성을 더 높일 수 있다는 것이다.
“유주택자 분들은 취득세 중과를 주의하셔야 합니다. 당첨받는 시점에 소유하고 있는 집을 조사하는데 2주택인 상태에서 분양권을 취득했다고 가정해 보죠. 그런데 이 분양권으로 입주할 때는 아파트 두 채를 다 팔아도 취득 당시 기준으로 3주택자로 간주됩니다. 이것을 꼭 명심해야 해요.”
“투자용으로 분양받고 분양권을 전매할 때도 주의해야 합니다. 분양권 전매는 단일 양도세율이 60~70%이고 지방소득세 10%까지 가산하면 실제 세 부담이 66~77%이기 때문에 실질적인 소득이 높지 않을 수 있어요.”
월용청약연구소 소장으로서 향후 계획은?
“월용청약연구소 카페 회원이 1만3000명 정도인데 2017년에 개설했습니다. 비슷한 연식의 카페들이 4만~5만 명 이상으로 흥행한 곳들이 많은데 저희 카페는 그에 비해 회원 수가 많지 않아요. 그렇다고 과장 광고로 회원 수를 늘리겠다는 생각은 전혀 없어요. 저희 카페를 찾아 주시는 분들에게 유익한 정보를 제공하는 것이 최우선 목표입니다.”
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