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‘부동산’ 하면 어떤 것이 가장 먼저 떠오를까? 보통 사람들에게 물어보면 대부분은 ‘집’ 이라고 답할 것이다.
집은 또 아파트와 단독주택·빌라 등으로 나뉜다. 주요 거주지인 집은 필수적이기 때문에 자연스레 사람들의 관심도 높을 수밖에 없다.
하지만 부동산에는 또다른 것도 있다. 바로 ‘빌딩’이다. 빌딩은 주거와는 다르게 주로 업무를 위한 사무실이나 상점 등이 들어서는 곳이다. 주거도 중요하지만 업무를 하기 위한 공간도 중요하기 때문에 빌딩의 가치도 무시할 수 없다.
빌딩은 아파트 한 호실·단독주택 등과 비교해 상대적으로 비교 금액이 크다. 그렇기 때문에 빌딩을 전문적으로 중개하는 기업도 있다. 이에 국내 최대 빌딩거래 전문기업 원빌딩에서 이사로 재직 중인 이우람 이사를 만나 자세한 얘기를 들어봤다.
빌딩 중개 경력 9년차 정통한 전문가… 중개 철칙 준수로 투자자들 사이에서 입소문
원빌딩 이우람 이사는 빌딩 중개 경력만 9년이 넘은 전문가다. 매수 물건을 직접 눈으로 확인하기 전에는 매수자에게 소개하지 않거나 브리핑하지 않는다는 철칙하에 중개를 해 왔기 때문에 투자자들 사이에서 입소문이 나 있다.
“제가 자영업도 해 보고 하다가 학교에 좀 늦게 입학했어요. 명지대 부동산학과에 입학 후 누구보다 열심히 공부를 했고 우수한 성적을 거뒀죠. 제가 원빌딩에 입사하게 된 것은 지도교수님이 연결시켜 주신 덕분이에요. 그래서 빌딩 중개업에 발을 내딛게 된 거죠.”
“제가 원빌딩에 입사하기 전에는 서울에서 주로 가는 지역들이 홍대·강남 등 번화가였어요. 보통 약속을 잡으면 그쪽에서 대부분 많이 만나잖아요? 그런데 빌딩 중개를 하게 되면서 외곽 지역인 강동구나 수유동·화곡동 등에 처음 가 봤어요. 입사 초에는 경험이 없다 보니 임장활동을 정말 활발하게 다녔어요. 직접 물건을 보고 분석하고… 그렇게 연차가 쌓이다 보니 보는 눈이 생겼어요.”
이 이사는 무엇보다 고객의 니즈를 충족시키기 위해 노력했다. 투자자들이 건물에 투자하는 목적을 파악했기 때문에 대형 거래들을 다수 성사시켰고 사후에도 고객 관리에 힘쓰고 있어 고객의 만족도도 높다.
“제가 성사시킨 거래가 정말 많지만 최대 200억 원 규모의 거래까지 성사시켰어요. 200억 원 거래는 한 영화감독이 건설회관 인근의 빌딩을 매입한 건데 땅까지 직접 살펴볼 정도로 꼼꼼하게 따졌죠. 강남에 투자하는 고객들은 장기적 투자 보다는 10년 이내를 보고 투자하는 경우가 많고 이면에 있는 건물을 매입해 되팔고 대로변에 있는 건물을 사는 경우가 많은데 이러한 점들을 파악했어요. 또한 건물이 준공된 후 시간이 지나면 하자가 생기기 마련이에요. 그래서 저는 아는 업체를 통해 사후관리도 철저하게 서비스하고 있습니다”
최초의 빌딩 중개 전문기업 원빌딩… 강남에서 업계 1위 달려
이 이사가 몸담고 있는 원빌딩은 30년 이상 된 최초의 빌딩 중개 전문기업으로 업계에서 거래 건수나 액수·직원 규모가 가장 큰 중개법인이다. 최근 몇 년간 사세가 급격히 커졌다. 우리나라에서 땅값이 비싸다고 정평이 난 강남구 신사동에 사옥 3채를 올렸다. 빌딩 중개 기업 중 사옥을 소유한 곳은 원빌딩이 유일하다. 원빌딩이라는 기업에 대한 이 이사의 생각은 어떨까?
“원빌딩은 1년에 평균 100~150건·거래가 많은 연도에는 200건 정도의 거래를 성사시키고 있고 한 건당 거래 액수는 대부분 50~200억 원, 많을 땐 300~400억 원의 거래도 성사시키고 있어요. 원빌딩은 대한민국 최고라고 불리는 강남에서 업계 1위를 기록하고 있어요. 강남은 오피스나 상점 등이 워낙 많기 때문에 빌딩 거래량도 가장 많아요. 이런 강남에서 업계 1등을 달리고 있다는 사실을 자랑스럽게 생각합니다.”
부동산 침체기에 거래량 대폭 줄어… 빌딩도 하락 국면 맞아
현재 부동산시장은 침체기다. 거래량이 대폭 줄고 아파트 시세는 하락 국면에 접어들어 공인중개사들은 한숨만 내쉬고 있는 실정이다. 거래 규모가 큰 빌딩 시장도 크게 다르지 않다.
“작년 여름부터 금리가 가파르게 오르면서 그 여파로 올해 초까지 시장이 많이 어려웠습니다. 지금은 조금 나아졌지만 시장 상황이 좋았을 때에 비하면 거래량이 뚝 떨어진 것은 사실이에요. 아직까지는 관망하는 부분이 많고 대출로 건물을 매입한 사람들은 높은 금리가 부담돼 매물을 내놓는 경우도 종종 있지만 거래가 잘 되지 않는 실정이에요.”
이 이사는 빌딩 시장도 하락 국면에 접어들었다고 했다. 최근 3년간 강남 건물은 2배 정도 올랐지만 요즘은 인근 시세보다 상대적으로 저렴한 가격에 매물이 나오는 경우도 있어 이런 점들을 파고든다면 합리적인 가격에 매입할 수도 있다고 강조했다.
“목적이 뚜렷한 고객들은 여전히 좋은 물건이 나오면 매입하는 경우가 많아요. 대표적인 사례가 얼마 전 토지와 다세대주택을 매입한 유재석 씨예요. 현재 안테나 사옥에서 불과 10m밖에 되지 않는 곳에 매입했는데 사옥 확장을 위해 매입했다고 볼 수 있어요. 이처럼 청사진을 가지고 있는 경우에는 부동산 경기에 영향을 받지 않고 매입하고 있죠”
부동의 1위 강남… 최근 성수동 거래량 폭발적으로 늘어나
서울 내에는 많은 빌딩들이 있는데 단연 업무지구나 상권이 형성돼 있는 곳을 중심으로 건물의 밀집도가 높을 수밖에 없다. 업무지구가 있는 곳들은 빌딩의 거래량도 많다. 이 이사는 강남이 부동의 1위라고 했고 트렌드가 바뀌면서 새롭게 떠오르는 곳들도 있다고 했다.
“강남은 넓은 지역에 오피스가 많고 그에 따른 상권이 형성돼 있어 단연 부동의 1위일 수밖에 없어요. 유동인구도 많고 돈의 흐름도 활발하기 때문에 투자자들이 우선적으로 눈여겨보는 곳이죠.”
“마포구도 거래량이 많은 곳 중에 하난데 그중에서도 홍대 인근은 꾸준하게 거래가 이뤄지고 있어요. 홍대는 대학 상권에서 파생됐지만 서교동이나 연남동·망원동에 형성된 상권이 있고 합정동과 성산동 쪽에는 방송이나 디자인 관련 기업들이 많아요. 그만큼 홍대는 수요가 탄탄하기 때문에 빌딩 거래가 많을 수밖에 없는 곳이에요”
이 이사는 최근 5년 동안 빌딩 거래량이 급속하게 늘어난 곳이 있다고 했다. IT밸리와 고급 아파트·카페·식당 등이 몰려 있고 지금도 개발이 활발한 성동구 성수동이다.
“성수동은 성동구 건물 거래량의 70%를 차지하고 있을 정도로 떠오르는 곳이에요. 서울숲이 개원하면서 유동 인구가 늘어나기 시작했고 아뜰리에길과 연무장길 인근 상권들이 폭발적으로 성장하기 시작했어요. 갤러리아포레나 트리마제 같은 고급 아파트와 IT밸리 등 배후 수요도 풍부해졌어요.”
“성수동은 현재도 가치가 정말 높은 곳이에요. 전략정비지구가 4지구까지 조성돼 있고 강만 건너면 바로 강남이기 때문에 입지도 정말 좋아요. 성수동은 앞으로도 발전될 가능성이 높고 최근 몇 년간 여러 유명인들도 성수동에 투자를 많이 했어요. 투자자들이 눈여겨보고 있는 곳 중 한 곳입니다.”
첫 부동산 투자는 빌딩보다는 위험부담 적은 아파트·주택 등으로 시작해야
이 이사는 빌딩에 먼저 투자하기보다는 아파트나 단독주택을 소유한 후 빌딩에 투자할 것을 권했다. 수요가 많아 리스크가 적다는 것이다.
“빌딩은 환금성이 떨어져요. 환금성은 물건을 판 후 현금화하는 것을 의미하는데 거래 금액이 큰 빌딩은 그만큼 이게 쉽지 않죠. 하지만 아파트나 주택은 현금화가 상대적으로 수월해요. 그만큼 찾는 사람도 많기 때문에 위험부담도 적죠. 여유가 생겼을 때 빌딩에 투자하는 걸 추천드려요”
향후 빌딩 거래의 전망은 어떨까? 이 이사는 이에 대해 양극화가 심해질 것이라고 내다봤다. 금리가 그만큼 높아졌기 때문에 수요자들이 선뜻 투자하기는 쉽지 않다는 것이다.
“예전에는 5억에서 10억 원의 현금을 가지고 있으면 나머지는 대출을 받아 빌딩에 투자하는 경우가 많았어요. 하지만 요즘은 금리가 많이 올랐기 때문에 대출을 받기가 어려워 현금 보유량이 많은 게 유리해요. 앞으로 현금 보유량이 많은 사람들이 빌딩에 많은 투자를 하지 않을까 전망하고 있습니다.”
이 이사는 빌딩을 매입할 때 몇 가지 포인트가 있다고 했다. 먼저 건물 앞 도로 넓이가 6m 이상이어야 한다는 것이다. 6m 이상의 넓이는 2차선 이상의 도로를 말하기 때문에 접근성이 그만큼 좋다는 의미다.
두 번째는 코너에 있는 건물이 좋다는 것이다. 가시성과 주차가 용이하기 때문에 더 비싸게 팔 수 있는 확률이 높기 때문이다.
마지막으로 튼튼한 상권에 투자하는 것이다. 인구가 많아 상권이 튼튼한 곳은 가치가 높아 거래량이 많기 때문에 높은 가격에 되팔수 있다는 점이다. 이 이사는 이러한 포인트만 잘 지키면 실패할 확률이 매우 적다고 강조했다.
이처럼 빌딩에 정통한 전문가인 이 이사의 앞으로 바람은 무엇인지 궁금했다.
“앞으로도 빌딩 중개를 계속해서 할 예정이에요. 거래가 많아질수록 인연을 맺는 고객도 많아질텐데 고객들이 돈을 많이 벌었으면 좋겠어요. 저도 최선을 다해서 서비스를 하는 만큼 만족도가 높아진다면 그보다 기쁜 일이 없을 것 같아요. 아울러 든든한 파트너가 되고 싶습니다. 투명하게 빌딩 중개를 할 거예요. 유튜브 채널도 개설해 운영하고 있는데 빌딩에 관한 알짜배기 정보들을 대중에게 개방하고 싶어요.”
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