여전히 발전 중인 중국 ‘부동산 버블’ 논하기 이르다

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조용준의 ‘중국 투자 전략’-중국의 도시화율과 부동산 가격

한국·일본 부동산버블, 도시화율 85~90% 때 주택가격 정점 찍고 발생

조용준 필진페이지 + 입력 2015-07-18 20:15:39

▲ 조용준 하나대투증권 리서치센터장 ⓒ스카이데일리

중국 경제의 경착륙을 예측하는 사람들은 일반적으로 중국 부동산 거품의 붕괴 가능성을 거론한다.

갑자기 부동산 거품이 꺼지면서 가계와 기업의 자산 가치가 낮아지고 대규모 구조조정을 불러와 내수 경제에 큰 충격을 불러온다. 또한 부동산 개발 차익을 주요 재원으로 삼아 자금을 조달해 오던 중국의 지방정부들까지 위기를 피할 수 없을 것이라는 것이다.

이는 충분히 가능성이 있는 지적이다. 또한 언젠가 닥칠지 모르는 중국 미래의 한 모습일 수 있다. 중국 정부가 경제성장률을 관리하기 위해 계속 강력한 경기 부양을 한다면 언젠가는 부동산 거품이 커져서 폭발할 수 있다.

문제를 더 깊이 파악하기 위해 중국 부동산의 상황을 볼 필요가 있다. 이미 중국의 부동산시장은 조정이 시작됐다고 볼 수 있다. 주요 35개 도시 중 절반 이상에서 가격 조정세가 지속되고 있는 것이다.

하지만 중국 부동산문제를 이미 부동산 가격 조정을 거친 선진국과 같은 시각으로 봐서는 안된다. 중국은 선진국들에 비하면 여전히 높은 경제성장률을 보이고 있기 때문이다. 임금 증가율과 소득 증가율도 높으며 그 성장세가 한동안 유지될 것이기 때문에 아직은 가격 상승세가 지속될 수 있다.

중국의 부동산 문제를 다룰 때 중요하게 고려해야 할 것이 중국의 도시화율이다. 주택 수요 증가와 부동산 가격 상승은 크게 두 가지 요인으로 나타난다. 하나는 인구 증가에 다른 수요와 소득 증가에 따른 자연스러운 주택 가격 상승 현상이고 다른 하나는 도시화로 인한 것이다.

다시 말해 중국 국민의 도시 이주가 늘면서 많은 주택 수요가 발생한다. 첫째 요인만 보자면 중국의 주택 가격 상승은 문제가 있다. 하지만 둘째 요인인 도시화에 따른 실수요를 고려하면 자연스러운 현상이다. 이 부분이 1990년대 일본과 2000년대 한국이 보여줬던 부동산 버블과 크게 다른 점이다.

중국의 도시화율은 2014년 현재 54% 수준이다. 아직 개발 과정인 것이다. 이런 측면에서 보자면 중국은 여전히 주택 수요가 크다. 아직 부동산 버블 폭발을 거론할 단계는 아니라고 할 수 있는 것이다.

한국과 일본은 도시화율이 85~90% 전후일 때 주택 가격이 정점에 올랐다. 부동산 버블도 이 때 발생했다. 물론 도시별로 차이가 있지만 중국 전체 부동산 가격이 이미 정점을 찍었다고 판단하는 것은 과도한 측면이 있다.

현재 중국 부동산시장 특히 대도시를 중심으로 한 주택시장이 과열됐다는 것은 부인할 수 없는 사실이다. 하지만 국가 전체로 보자면 아직 거품이 낀 수준은 아니다. 문제는 상승 속도에 있다. 그래서 지역적으로 혹은 일시적으로 정부가 개입해서 조정해야만 하는 리스크 요인이 되고 있는 것이다.

실제로 중국 부동산시장은 2013년 하반기 이후 가계 소득 하락과 3·4선 지방 도시의 부동산 공급과잉 문제로 조정이 장기화되는 중이다.

이런 부동산 가격조정은 정부의 선제적인 정책 규제와 일부 도시의 과도한 가격 상승 등 구조적인 요인이 겹쳐서 진행되고 있다. 2015년에도 부동산시장의 조정은 지속될 여지가 충분하다.

다만 2014년 하반기 이후 각 지방정부의 규제완화가 시작됐고 금융 완화 정책이 유지되면서 부동산 가격의 급락 추세로 연결되지는 않을 것이다.

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