서울시, 가로변 건축물 ‘높이 제한 완화’

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2027년까지 지정구역 재정비

김학형 기자 기자페이지 + 입력 2024-06-20 11:34:21

▲ 가로구역별 건축물 높이제한 지정구역 47개소(위) 및 이번 산정구역 지정구역화 대상지. 서울시

주변환경과 조화로운 도시경관을 위해 제한된 건축물 최고 높이 가운데 주요 가로변 건축물의 높이 제한이 대폭 완화된다. 사회적·제도적 변화를 반영하고 불합리한 요소를 손질해 공간 이용의 효율성을 높인다는 취지다.

서울시는 ‘2040 서울도시기본계획’ 등 상위 도시계획과 발맞춘 ‘가로구역별 건축물 높이 제한’에 대한 3차 재정비를 완료했다고 20일 밝혔다.

1999년 도입된 가로구역별 건축물 높이 제한은 도시 미관과 토지이용의 효율성을 위해 가로구역을 단위로 건축물의 높이를 지정하는 제도다.

서울시는 45개 주요 간선도로를 건축물 높이 ‘지정구역’(13.46㎢)으로 지정하고 지정 구역과 별도로 상업·준주거·준공업지역에 대해 전면도로의 너비와 평균 종심 깊이에 따라 건축물의 높이를 산정하는 ‘산정구역’(55.5㎢)으로 운용해 왔다.

앞서 1~2차 재정비를 통해 천호대로·강남대로·시흥대로·은평로·가마산로·원효로·양재대로·봉은사로·노량진로·왕산로·보문로 등 11개 가로구역을 재정비했다. 2027년까지 지정 구역 재정비 및 산정 구역에 대해 우선순위에 따라 단계별로 높이 지정을 완료할 계획이다.

이번 3차 재정비는 △4·5차 재정비 기준 마련 △기존 산정구역에 대한 단계적 높이 지정을 위한 종합계획 수립 △높이 기준 운용 과정상에 나타난 미비점 개선을 위한 운영 지침 변경 등을 골자로 한다.

먼저 노선상업지역 등 관리가 필요한 우선순위에 따라 4·5차 재정비 대상을 선정해 순차적으로 재정비하고 시민 수요와 여건 변화를 반영해 기준·최고 높이를 완화한다.

또 도로 너비와 대지의 평균 종심 깊이에 따라 건축물의 기준높이를 산정한 기존 산정구역을 주요 상업지역 등 높이 관리가 필요한 곳부터 단계적으로 높이를 지정하는 지정구역으로 전환한다. 5차 재정비 이후 관리 필요성이 떨어지는 곳은 해제하는 것을 검토한다.

예컨대 최근 개발수요가 높은 장한로 일대는 산정구역 지정 당시 이면도로의 높이 제한이 30~40m인데 지정구역으로 바뀌면 50~70m로 완화된다. 남부터미널역 일대 역시 최고 80m에서 100m로 높이 기준이 상향된다.

높이 계획 운영 지침도 저층·고층부 건폐율과 건축지정선 확보 시 기준높이를 15%까지 완화한다. 또 주거지역 150㎡ 미만 대지·주거지 연접 구역 등 관리 필요성이 적은 대지는 가로구역 높이 기준 적용을 제외하고 공공보행통로·조경 면적·건축선후퇴공간 등에 대한 인센티브를 확대해 가로공간 확보를 유도한다.

온라인 서울도시계획포털 첫 화면에서 주소만 입력하면 해당 지역의 도시관리계획 및 건축법에 따른 가로구역별 건축물 높이 기준을 확인할 수 있다.

한병용 서울시 주택정책실장은 “도시경관 조성을 위해 1999년 도입된 가로구역별 건축물 높이를 시대 흐름과 변화된 사회적·제도적 여건을 반영해 합리적으로 완화하고자 한다”며 “높이 제한 재정비를 통해 공간 이용의 효율성을 높이고 건축물 높이 관리를 체계적으로 개선해 나갈 것”이라고 말했다.

김학형 기자 hhkim@skyedaily.com 기자페이지 +