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양도세 공급 축소 효과… 집값 상승기 양도세 집값 올려
국토연 “양도세 1% 오르면 집값 0.2%↑”
양도세↑ ‘공급위축’·취득세↑ ‘수요억제’
김학형 기자 기자페이지 + 입력 2024-05-13 13:20:18
▲ 서울의 한 주택 밀집 지역 ⓒ스카이데일리
 
집값 상승기에 양도세를 강화하면 주택공급을 위축시켜 오히려 주택가격을 인상시킨다는 국책 연구기관의 연구 결과가 나왔다.
 
13일 국토연구원이 발표한 부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가방안 연구보고서에 따르면 다주택자의 양도세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.206% 증가하는 것으로 나타났다.
 
반면 취득세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.341% 감소하는 것으로 나타났다. 이는 20181202212월간 수도권 71개 시··구 아파트 매매가격 자료를 분석한 결과다.
 
정부는 보통 주택가격이 오를 때 다주택자 양도소득세율을 올리는 정책을 쓴다. 문재인정부는 20207·10 대책으로 다주택자 양도소득세율을 최고 70%, 취득세율은 12%, 종부세율은 6%로 상향했다.
 
이에 따라 현행 소득세법상 양도세의 기본세율은 645%이며, 2년 미만 단기 보유 주택의 경우 70%(1년 이상2년 미만) 또는 60%(1년 미만)를 부과한다. 다주택자에게는 기본세율에 20%p(2주택)30%p(3주택 이상)를 추가로 중과한다.
 
다주택자들의 반발 등에 힘입어 현재 윤석열정부는 다주택자에 대한 양도세 중과를 내년 5월까지 한시적으로 배제했다. 법령 개정 대신 임시방편으로 시행령을 고쳐 양도세 중과를 잠시 중단한 것이다.
 
이 같은 상황에서 국토연은 이날 보고서에서 다주택자의 주택자의 양도소득세율이 증가할수록 아파트 매매가격 변동률도 상승하는 것으로 나타나 매매가 안정되는 효과를 기대하기 어렵다고 분석 결과를 내놨다.
 
보고서에 따르면 집값 상승기 전반에는 수요·공급이 모두 증가하면서 가격과 거래량이 함께 상승한다. 그러나 가격 상승 후반기에는 가격이 더 오를 것이라는 기대가 매수자와 매도자 모두에게서 공고해지면서 추격 매수가 있음에도 매도자가 시장에서 매물을 회수해 공급이 줄어든다. 이에 따라 가격은 더 오르고 거래량이 줄어드는 결과가 나타났다.
 
연구진은 매물이 감소하는 주택가격 상승 후반기에 양도세를 강화하면 매도를 더욱 위축시키거나 매도 가격을 상승시키므로 집값 안정이라는 정책 목표를 달성하기 어렵다고 판단했다. 종부세가 부담돼도 양도세가 23억 원이면 집주인들이 꿈쩍도 하지 않고 이에 따른 매물 위축으로 가격 상승이 가속화한다는 것이다.
 
문재인정부에서 양도세를 중과하자 다주택자들은 자녀 분가·위장 이혼 등의 방법으로 1가구 1주택자를 적용받아 세금을 회피했다각각 1주택자인 신혼부부가 양도세 감면 요건(혼인 신고 후 5년 내 1채 처분)을 위해 혼인 신고를 미루는 사례도 생겼다.
 
또한 연구진은 임대사업자 육성을 위한 양도세 감면 혜택의 경우 주택가격 상승기 양도세·종부세 회피를 위한 방식으로 활용되면서 특히 부정적 영향을 미쳤다고 봤다.
 
다만 연구진은 다주택자에게 취득세가 중과되면 신규 주택 매수를 억제하는 효과가 있어 정책 효과가 일부 나타난 것으로 평가했다. 종부세 역시 다수의 시장 전문가와 부동산중개사들이 다주택자의 매도를 유도하는 등 부분적으로 정부 정책이 의도한 효과를 거뒀다고 분석했다.
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